부동산 에스크로? 전세가 사라진다? 에스크로 제도에 관하여

 

안녕하세요 ‘데일리포유’입니다. 최근 들어 깡통전세, 전세 사기, 빌라왕 등 전세 보증금과 관련한 사기가 급격하게 많아지고 있습니다. 이러한 사기행위가 많아진 이유에는 이런 사례를 제한할 적법한 절차나 규제가 없기 때문인데요. 이는 무분별한 갭투자가 성행했기 때문이기도 합니다. 따라서 정부는 이를 제한하기 위해 다양한 방안을 논의 중이라고 밝혔습니다. 그 예로는 대출받거나 전세를 끼고 집을 사는 경우 여러 채를 살 수 없게 하는 방법, 선순위 보증금, 기존 근저당이나 채무가 있으면 보증금을 제한하는 방법 등이 있습니다.

 

이외에도 에스크로 제도 또한 초반에 언급이 되었는데요, 결과적으로 지금은 에스크로 제도에 대한 시행은 고려하지 않고 있는 부분이라고 정부에서 밝혔습니다.

 

그렇다면 여기서 ‘에스크로 제도’란 무엇이며, 이 제도가 시행되면 전세 사기를 방지하는 데 실효성이 있는지, 문제점은 무엇일지 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 에스크로(결제대금예치) 제도란?

 

에스크로는 소비자가 상품이나 재화를 구매할 때 지불하는 결제 대금을 은행과 같은 제3자가 맡아두고 있다가 소비자가 그 상품을 완전히 인도받았을 때(일정한 조건이 충족되었을 때), 판매자에게 결제 대금을 내어주는 제도입니다. 흔히 전자상거래에서 자주 사용되는 제도로, 상품을 받기 전에 결제를 진행해야 하는 경우에 주로 사용되는 제도입니다.

 

네이버 스마트 스토어에서 상품을 구매하면 소비자가 상품을 받고 구매 확정을 누르기 전까지 네이버에서 결제 대금을 가지고 있다가 구매 확정 이후 판매자에게 일정 수수료를 제한 판매 금액을 정산해 주는 시스템과 유사하다고 볼 수 있습니다. 부동산 전세로 얘기하자면, 세입자(임차인)가 전세 보증금을 제3의 기관에 입금하면 이 기관이 보증금의 일부를 예치하고 나머지를 집주인에게 주는 방식이라고 할 수 있습니다.

 

 

2. 에스크로 제도의 기대 효과

 

에스크로 제도 도입 시 당연한 효과를 볼 수 있는 부분은 세입자의 보증금을 안전하게 보호할 수 있다는 것입니다. 무자본으로 갭투자를 하는 사람들, 전세 사기를 시도하는 사람들이 줄어드는 데도 기여할 수 있다는 것이죠. 이외에도 부동산 거래의 투명성을 확보해 합법적인 부동산 거래의 활성화로 세금의 누수를 방지할 수 있습니다.

 

 

3. 에스크로 제도의 실효성, 문제점, 부작용

 

(1) 그래서, 보증금은 누가 맡고 있을래?

에스크로 제도는 주로 미국에서 사용되고 있는 제도로, 우리나라의 부동산 상황과는 적합하지 않다는 전문가의 의견이 있습니다. 실제로 부동산 시장에서 에스크로 제도가 탄생한 지는 시간이 꽤 되었지만, 우리나라에는 현재 부동산 에스크로를 운용하는 회사가 없습니다. 2004년 하나자산신탁, 2016년 퍼스트 아메리칸 권원 보험과 직방, 우리은행이 부동산 에스크로 상용화를 위해 상품을 출시했으나 시장의 관심을 받지 못하고 중단한 것으로 알려져 있습니다.

 

에스크로가 이처럼 한국 부동산 시장에서 활성화되지 못하는 이유는 비싼 수수료 때문입니다. 비싼 보증금을 기관에 맡기게 되면 이를 관리하기 위한 비용이 들어갈 것이고, 기관 운영을 위해 일정 수준의 수수료를 사용자에게 부과하게 될 것인데, 전세금은 대체로 액수가 높기 때문에 수수료 또한 커져 오히려 에스크로 사용을 꺼리게 되기 때문입니다.

 

 

(2) 전세 공급 감소> 전세 물량 가격 급등> 월세 물량 가격 급등

임대인들이 전세를 놓는 대부분의 이유는 보증금을 활용해 다른 투자를 하기 위함입니다. 에스크로 제도의 도입으로 보증금을 받을 수 없게 되면 전세 투자에 대한 매력도는 당연히 줄어듭니다. 결국 전세를 활용한 투자의 수요는 줄어들 것이고 이에 따라 공급이 줄어들면서 기존 전세 물량에 대한 가격이 급등할 것이고, 전세로 살지 못하게 되는 사람들은 자연스럽게 월세로 몰리게 되면서 주거비용이 폭증할 것입니다.

 

 

이처럼 에스크로 제도는 전세 사기, 갭투자를 근절하는 방법 중에서도 가장 극단적인 방안이라고 볼 수 있습니다. 당장의 피해자들의 입장에서 바라본다면 이 방법이 가장 효과적일 것이라 말할 수 있겠지만 장기적인 부동산 경제, 그리고 미래의 세입자들에게는 또 다른 시련일 수도 있다는 생각이 듭니다(임대인도 물론이고요.). 임대인과 임차인 모두가 상생할 방안을 마련하는 것이 이상적인 해법이 아닐까 합니다.